«Καμπανάκι» Στουρνάρα για τιμές και ενοίκια κατοικιών - Πόσο «ανέβηκαν» τα διαμερίσματα

Σήμα κινδύνου για το οξύ στεγαστικό πρόβλημα που προκαλεί το ράλι των τιμών των κατοικιών αλλά και των ενοικίων εκπέμπει ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννης Στουρνάρας, μέσω της έκθεσης για τη Νομισματική Πολιτική και προτρέπει τη κυβέρνηση να λάβει πρόσθετα μέτρα για τη διευκόλυνση της απόκτησης στέγης και την ενίσχυση της προσφοράς προσιτής κατοικίας ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Περιγράφοντας σκηνικό στενότητας στην αγορά κατοικίας ο κ. Στουρνάρας επισημαίνει χαρακτηριστικά ότι η σημαντική και συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών των ακινήτων, η οποία οδηγεί και σε άνοδο των ενοικίων, αποτελεί μια σημαντική πρόκληση για το μέσο νοικοκυριό, καθώς καθιστά απαγορευτική την απόκτηση κατοικίας και αυξάνει σημαντικά το κόστος στέγασης, ειδικά για τα νέα ζευγάρια. Αυτό επιτείνει την κοινωνική ανισότητα, ενώ έχει αρνητικές προεκτάσεις και στον οικογενειακό προγραμματισμό, δυνητικά επηρεάζοντας δυσμενώς και το ποσοστό γεννήσεων. Παράλληλα ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος σημειώνει το δυσανάλογα προς το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών υψηλά επίπεδα τιμών που τροφοδοτεί η ζήτηση από το εξωτερικό και το αυξημένο κόστος κατασκευής και δανεισμού.

Αναγκαία η περαιτέρω λήψη μέτρων

Για την επίλυση του προβλήματος στη έκθεση αναφέρεται ότι οι πρόσφατες παρεμβάσεις με στόχο τον περιορισμό της επενδυτικής ζήτησης για οικιστικά ακίνητα σε περιοχές πρώτης κατοικίας (βραχυχρόνιες μισθώσεις, Golden Visa) εκτιμάται ότι κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά κρίνεται αναγκαία η περαιτέρω λήψη μέτρων για τη διευκόλυνση και ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας προσιτής αξίας.

Για τη πορεία των τιμών, η Τράπεζα της Ελλάδος εκτιμά ότι η ανοδική πορεία θα συνεχιστεί με κινητήριες δυνάμεις τον τουρισμό, τη βελτίωση των υποδομών και τη σταδιακή ανανέωση του κτιριακού αποθέματος σημειώνοντας ωστόσο ότι εστίες αβεβαιότητας αποτελούν η ευρύτερη γεωπολιτική αστάθεια, ο αυξημένος πληθωρισμός και το υψηλό κόστος κατασκευής, σε συνδυασμό με την επιδείνωση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών και τον περιορισμένο τραπεζικό δανεισμό.

Επίσης, οι συνεχείς μεταβολές στη νομοθεσία και τη φορολογία εκτιμάται ότι επηρεάζουν αρνητικά την επενδυτική και κατασκευαστική δραστηριότητα, σε μια περίοδο κατά την οποία η ζήτηση δεν καλύπτεται από την προσφορά και οι αξίες, ειδικά της κατοικίας, αυξάνονται με ρυθμούς σημαντικά υψηλότερους από ό,τι το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών. Μάλιστα όπως αναφέρεται στην έκθεση οι τιμές των κατοικιών είναι μόλις 4,1% χαμηλότερες από το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί πριν από τη δημοσιονομική κρίση, (τρίτο τρίμηνο του 2008), ενώ σε σχέση με την κατώτατη τιμή που καταγράφηκε το τρίτο τρίμηνο του 2017 οι τιμές είναι αυξημένες κατά 66,4%.

Τιμές διαμερισμάτων

Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, συνεχίστηκε η ανοδική τάση των τιμών και κατά τη διάρκεια του πρώτου τρίμηνου του 2024 με υψηλούς ετήσιους ρυθμούς αύξησης καθώς οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων ήταν αυξημένες σε ετήσια βάση κατά 10,4% ενώ για το σύνολο του 2023, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν σημαντικά, με μέσο ετήσιο ρυθμό 13,8%.

Από την ανάλυση των στοιχείων κατά παλαιότητα, το πρώτο τρίμηνο του 2024 καταγράφεται ελαφρώς υψηλότερος ρυθμός αύξησης στα νέα διαμερίσματα (ηλικίας έως 5 ετών) κατά 10,8% σε σχέση με αυτόν των παλαιών διαμερισμάτων (10,1%), ενώ με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία για το 2023 εντονότερος ρυθμός αύξησης καταγράφηκε στα παλαιά διαμερίσματα έναντι των νέων (14,5% και 12,7% αντίστοιχα).

Κατά γεωγραφική περιοχή, το πρώτο τρίμηνο του 2024 η περιοχή της Θεσσαλονίκης και, ως σύνολο, οι λοιπές περιοχές της χώρας καταγράφουν εντονότερους ετήσιους ρυθμούς αύξησης από το μέσο ετήσιο ρυθμό για το σύνολο της Ελλάδος (12,2% και 12,1% αντίστοιχα), ενώ οι άλλες μεγάλες πόλεις κατέγραψαν μέσο ετήσιο ρυθμό οριακά στα ίδια επίπεδα με το σύνολο της χώρας (10,3%). Ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων στην περιοχή της Αθήνας κατέγραψε αισθητά χαμηλότερο ετήσιο ρυθμό αύξησης από το μέσο ετήσιο ρυθμό πανελλαδικά (9,4%), αλλά το επίπεδό του ξεπέρασε το ιστορικό υψηλό του β΄ τριμήνου του 2008.

Ξένες επενδύσεις

Η δυναμική της αγοράς οικιστικών ακινήτων κατά το 2023 και τους πρώτους μήνες του 2024 αποτυπώνεται τόσο στα στοιχεία της Golden Visa όσο και σε άλλους συναφείς δείκτες. Ειδικότερα, το πρώτο τρίμηνο του 2024 οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα για την αγορά ακινήτων κατέγραψαν θετικό ετήσιο ρυθμό μεταβολής (4,6%) και ανήλθαν σε 520 εκατ. ευρώ, έναντι 497 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2023.

Οικοδομική δραστηριότητα

Η οικοδομική δραστηριότητα σε κατοικίες συνέχισε σε επίπεδο χώρας να ενισχύεται σημαντικά την περίοδο Ιανουαρίου-Φεβρουαρίου 2024, καταγράφοντας σε όρους δομήσιμου όγκου ετήσια αύξηση 47,3% και σε όρους αριθμού αδειών 60,9%, ενώ στην περιοχή της Αττικής οι αντίστοιχες αυξήσεις ήταν πιο συγκρατημένες (6,5% και 18,9%).

Στον αντίποδα, οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν σε ετήσια βάση κατά 14,0% το πρώτο τρίμηνο του 2024 και παραμένουν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (1,7%) ενώ ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών για την κατασκευή κατοικιών του ΙΟΒΕ, κατά τους πρώτους πέντε μήνες του 2024 κατέγραψε οριακή υποχώρηση (-0,2%) έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2023.

Κόστος κατασκευής

Το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών κατά το πρώτο τρίμηνο του 2024 συνεχίζει να αυξάνεται με ρυθμό 4,0% σε ετήσια βάση, σημειώνοντας ωστόσο σημαντική επιβράδυνση σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2023 (8,1%).

Στεγαστικά δάνεια

Το συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων αυξήθηκε την περίοδο Ιανουαρίου-Απριλίου 2024, κατά 38,9% σε ετήσια βάση, έναντι μείωσης κατά 7,2% την αντίστοιχη περίοδο του 2023, αν και συνεχίζει να βρίσκεται σε χαμηλά επίπεδα. Τέλος, η αύξηση των επιτοκίων συνετέλεσε στη μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων επί σχεδόν δύο έτη, σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων.

Ωστόσο κατά τη διάρκεια του πρώτου τριμήνου του 2024 η ζήτηση στεγαστικών δανείων δεν μεταβλήθηκε σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο και αναμένεται, σύμφωνα με την ίδια έρευνα, να παραμείνει αμετάβλητη και κατά το επόμενο τρίμηνο.