Airbnb: Αναλυτικός οδηγός για τους ιδιοκτήτες - Τα μυστικά, τα κλειδιά και οι «παγίδες»

Διευκρινήσεις για τη φορολογία και την «ταυτότητα» των βραχυχρόνιων μισθώσεων  παρέχει η ΑΑΔΕ με νέο χρηστικό οδηγό για τους ιδιοκτήτες και τους διαχειριστές ακινήτων τύπου Airbnb προκειμένου να έχουν πλήρη εικόνα για ισχύον νομοθετικό πλαίσιο και να αποφύγουν έξτρα επιβαρύνσεις και περιπέτειες με την εφορία.              

Στον οδηγό αποσαφηνίζονται οι προϋποθέσεις για την ένταξη των ακινήτων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι εξαιρέσεις, η διαφορετική φορολογική αντιμετώπιση ανάλογα με την κατηγορία του ιδιοκτήτη η του διαχειριστή και τον αριθμό των ακινήτων, οι υποχρεώσεις των φορολογούμενων το χρονοδιάγραμμα και ο τρόπος υποβολής των δηλώσεων στην εφορία.          

Υπενθυμίζεται ότι από την 1η Ιανουαρίου 2025 έως την 31η Δεκεμβρίου 2025 έχει μπει απαγορευτικό στις νέες άδειες για Airbnb για ακίνητα που βρίσκονται στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων.

Αναλυτικότερα με βάση τον οδηγό της ΑΑΔΕ:  

1. Τι ορίζεται ως βραχυχρόνια μίσθωση. Ποιες είναι οι εξαιρέσεις; Από 1.1.2024 και εφεξής, ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου διάρκειας έως και 59 ημερών, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην των κλινοσκεπασμάτων.  Άρα, από 1.1.2024 ο χαρακτηρισμός μιας μίσθωσης ως βραχυχρόνιας ή μη είναι ανεξάρτητος από το αν η μίσθωση συνάπτεται ή όχι μέσω ψηφιακής πλατφόρμας. Διευκρινίζεται ότι το όριο των 59 ημερών αναφέρεται στη διάρκεια κάθε μίσθωσης κι όχι στο σύνολο των ημερών που ένα ακίνητο δύναται να μισθώνεται βραχυχρόνια μέσα στο έτος.
Επισημαίνεται ότι δεν εμπίπτουν στο ορισμό της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης:

• Η μίσθωση ακινήτου με διάρκεια 60 ημερών και άνω θεωρείται πλέον μακροχρόνια και υφίσταται υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας
•  Η μίσθωση ακινήτου με παροχή επιπλέον υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων. Σε αυτήν την περίπτωση το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.

2. Όταν συνάπτω Βραχυχρόνιες Μισθώσεις εκτός ψηφιακών πλατφορμών, υποχρεούμαι σε εγγραφή στο Μητρώο Ακίνητων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ;

Ναι, καθώς από 1.1.2024 και οι μισθώσεις μέχρι και 59 ημέρες που συνάπτονται εκτός ψηφιακών πλατφορμών, θεωρούνται Βραχυχρόνιες Μισθώσεις και ως εκ τούτου υπόκεινται στην υποχρέωση εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και απόκτησης Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) καθώς και στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής.

3. Αλλάζει ο χαρακτηρισμός μιας μίσθωσης, η οποία δεν είναι βραχυχρόνια, σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης του μισθωτή εντός των πρώτων 59 ημερών;

Όχι, στην περίπτωση αυτή, ο χαρακτηρισμός της μίσθωσης ως μακροχρόνιας δεν μεταβάλλεται.

4. Μπορεί ένα ακίνητο να διατίθεται και για βραχυχρόνια και για μακροχρόνια μίσθωση;

Ναι, και κάθε περίπτωση μίσθωσης θα αντιμετωπίζεται ανάλογα με τη διάρκειά της. Δηλαδή αν η διάρκεια είναι 60 ημέρες και άνω θα υποβληθεί Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, ενώ αν είναι έως 59 ημέρες θα υποβληθεί Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής.

5. Τι ορίζεται ως ακίνητο στη Βραχυχρόνια Μίσθωση;

Ο ορισμός του ακινήτου είναι κρίσιμος στη Βραχυχρόνια Μίσθωση για δυο λόγους:

• κάθε ακίνητο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης πρέπει να λάβει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ)
•  ειδικά για τα φυσικά πρόσωπα, ο αριθμός των ακινήτων που διαθέτουν για βραχυχρόνια μίσθωση καθορίζει τον τρόπο φορολόγησης του εισοδήματος που αποκτάται από την εν λόγω μίσθωση.

Πιο συγκεκριμένα  ως ακίνητο στη Βραχυχρόνια Μίσθωση ορίζεται:

1. το διαμέρισμα,
2.  η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,
3.  οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια,
4.  τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών. Σημειώνουμε ότι ως ακίνητο νοείται και το δωμάτιο εντός διαμερίσματος όταν διατίθεται για Βραχυχρόνια Μίσθωση μεμονωμένα απ’ τους υπόλοιπους χώρους του ίδιου διαμερίσματος, άρα και για αυτό το δωμάτιο πρέπει να λαμβάνεται ξεχωριστός ΑΜΑ.

Σε περίπτωση διάθεσης ενός ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση είτε εξ’ ολοκλήρου ως ενιαίο χώρο είτε τμηματικά ως μεμονωμένους χώρους (τμηματική μίσθωση ακινήτου), θα πρέπει να λαμβάνονται ξεχωριστοί ΑΜΑ και για όλο το ακίνητο και για κάθε χώρο που διατίθεται διακριτά για βραχυχρόνια μίσθωση.

Διευκρινίζεται επίσης, ότι σε περίπτωση που φυσικό πρόσωπο διαθέτει για Βραχυχρόνια Μίσθωση δύο δωμάτια (δωμάτιο Α και δωμάτιο Β), εντός του ίδιου διαμερίσματος/μονοκατοικίας, για τα οποία έχει λάβει δύο διαφορετικούς ΑΜΑ καθώς και έναν τρίτο ΑΜΑ για τη μίσθωση των δύο δωματίων (δωμάτιο Α+Β) από κοινού, (δηλαδή οι δύο αριθμοί αφορούν τη μίσθωση κάθε δωματίου ξεχωριστά και ο ένας την από κοινού μίσθωση των δύο δωματίων), τότε το φυσικό πρόσωπο θεωρείται ότι διαθέτει δύο και όχι τρία ακίνητα για Βραχυχρόνια Μίσθωση.

6. Πώς φορολογείται το εισόδημα από τη Βραχυχρόνια Μίσθωση;

• Εισόδημα από ακίνητη περιουσία:

Το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα λόγω Βραχυχρόνιας Μίσθωσης μέχρι δύο ακινήτων (δύο επιπλωμένα ακίνητα χωρίς την παροχή άλλης υπηρεσίας πλην κλινοσκεπασμάτων).

• Εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα:

Το εισόδημα που αποκτάται:

1. από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων
2.  από φυσικά πρόσωπα τα οποία εκμισθώνουν τρία ή περισσότερα ακίνητα

7. Υπάγεται σε ΦΠΑ το εισόδημα από Βραχυχρόνια Μίσθωση;

Απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ η Βραχυχρόνια Μίσθωση από εκμισθωτές φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν μέχρι και δύο ακίνητα, ενώ υπάγεται σε ΦΠΑ με συντελεστή 13% η Βραχυχρόνια Μίσθωση ακινήτων από εκμισθωτές νομικά πρόσωπα, ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων που εκμεταλλεύονται, καθώς και από φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από τρία ακίνητα και άνω.
Διευκρινίζεται ότι εφόσον ο εκμισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο που διαθέτει τουλάχιστον τρία ακίνητα για Βραχυχρόνια Μίσθωση, υπάγεται σε ΦΠΑ για το σύνολο των ακινήτων που εκμεταλλεύεται.

8. Πώς προσδιορίζεται ο αριθμός των ακινήτων που ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει για Βραχυχρόνια Μίσθωση;

Για τον προσδιορισμό του αριθμού των ακινήτων που ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει για βραχυχρόνια μίσθωση λαμβάνεται υπόψη ο αριθμός των ΑΜΑ που έχει λάβει, με εξαίρεση την περίπτωση που ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει για Βραχυχρόνια Μίσθωση ένα διαμέρισμα/μονοκατοικία είτε ως ενιαίο χώρο είτε ως δύο δωμάτια διακριτά, κατά την οποία θεωρείται ότι εκμεταλλεύεται μόνο δύο ακίνητα για Βραχυχρόνια Μίσθωση.

9. Ποιες είναι οι άλλες υποχρεώσεις από τη Βραχυχρόνια Μίσθωση αναλόγως του τρόπου φορολόγησης του φορολογούμενου;
Φυσικά Πρόσωπα με Βραχυχρόνια Μίσθωση έως δύο ακίνητων με μόνη παροχή τα κλινοσκεπάσματα και διάρκεια κάθε μίσθωσης έως και 59 ημέρες:

• Υποβολή δηλώσεων Τέλους Ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση.
•  Δήλωση φορολογίας εισοδήματος (Ε1+Ε2)

Φυσικά Πρόσωπα με Βραχυχρόνια Μίσθωση τριών ακίνητων και άνω με μόνη παροχή τα κλινοσκεπάσματα και διάρκεια κάθε μίσθωσης έως και 59 ημέρες:

1. Σε αυτή την περίπτωση πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας
2.  Υποβολή δηλώσεων Τέλους Ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση και τέλους Παρεπιδημούντων
3.  Υποβολή δηλώσεων ΦΠΑ
4.  Υποβολή Ε3+Ε1
5.  Υποχρεώσεις από ΕΛΠ (πχ mydata).

Νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες που πραγματοποιούν Βραχυχρόνιες Μισθώσεις δηλαδή με μόνη παροχή τα κλινοσκεπάσματα και διάρκεια κάθε μίσθωσης έως και 59 ημέρες:

1. Υποβολή δηλώσεων Τέλους Ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση και τέλους Παρεπιδημούντων
2.  Υποβολή δηλώσεων ΦΠΑ
3.  Ε3+Ν
4. Υποχρεώσεις από ΕΛΠ (πχ mydata)

10. Λοιπά ακίνητα εκτός Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, προσμετρώνται στον υπολογισμό των τριών  ακινήτων που συνεπιφέρουν υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας;

Όχι, για τον προσδιορισμό των ακινήτων που ένα φυσικό πρόσωπο εκμεταλλεύεται για Βραχυχρόνια Μίσθωση δεν λαμβάνονται υπόψη τυχόν άλλα ακίνητα εκτός πλαισίου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης. Για παράδειγμα, φυσικό πρόσωπο που έχει στην κυριότητά του τέσσερα  ακίνητα, εκ των οποίων διαθέτει μόνο τα δύο για Βραχυχρόνια Μίσθωση, ενώ για τα άλλα δύο έχει συνάψει συμβάσεις αστικής μίσθωσης μακροχρόνιας διάρκειας 60 ημέρες και άνω, δεν θεωρείται ότι εκμεταλλεύεται περισσότερα από 2 ακίνητα για Βραχυχρόνια Μίσθωση.

Σε περίπτωση, ωστόσο, που ο ίδιος ιδιοκτήτης ακινήτου αποφασίσει να διαθέσει εντός του έτους επιπλέον ακίνητα για Βραχυχρόνια Μίσθωση, από την καταχώρηση του τρίτου ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, θα θεωρείται ότι εκμεταλλεύεται τρία ακίνητα για Βραχυχρόνια Μίσθωση.
Επισημαίνεται επίσης ότι για τον σκοπό προσδιορισμού του αριθμού των ακινήτων που διατίθενται για Βραχυχρόνια Μίσθωση λαμβάνεται υπόψη η πρόθεση εκμετάλλευσης των εν λόγω ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή, η οποία αποδεικνύεται από την καταχώρησή τους στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, χωρίς να εξετάζεται η απόκτηση ή μη εσόδων από την εκμετάλλευση κάθε ακινήτου εξ’ αυτών. Για παράδειγμα, σε περίπτωση που έχουν ληφθεί τέσσερα ΑΜΑ, εκ των οποίων μόνο τα δύο τελικά εκμισθώθηκαν βραχυχρόνια, το μίσθωμα αυτών των δύο ακινήτων υπάγεται σε ΦΠΑ 13%, καθώς υπάρχει υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας.

11. Ποιες υποχρεώσεις έχουν τα πρόσωπα που προβαίνουν σε μίσθωση ακινήτων με παροχή και άλλων υπηρεσιών πλέον των κλινοσκεπασμάτων;

Σε αυτήν την περίπτωση το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ και υποβολή γνωστοποίησης τουριστικού καταλύματος μέσω του συστήματος NotifyBusiness, τηρώντας τις σχετικές προϋποθέσεις των διατάξεων του Υπουργείου Τουρισμού. Όσον αφορά την έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας οι επιλογές είναι δυο, είτε έναρξη ατομικής επιχείρησης είτε σύσταση εταιρείας αναλόγως και των λοιπών σχετικών προϋποθέσεις των εταιρειών. Συνοπτικά οι υποχρεώσεις είναι:

• Έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ
•  Υποβολή γνωστοποίησης τουριστικού καταλύματος στο NotifyBusiness, λήψη αριθμού γνωστοποίησης και ανάρτηση αυτού του αριθμού σε ψηφιακές πλατφόρμες και κάθε μέσο προβολής
•  Υποβολή δηλώσεων Τέλους Ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση και τέλους Παρεπιδημούντων
•  Υποβολή δηλώσεων ΦΠΑ
•  Ε3+Ε1 ή Ν κατά περίπτωση

Και βέβαια όλες τις λοιπές υποχρεώσεις της ατομικής επιχείρησης, πχ mydata).

12. Ποιους αφορά το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση
Το τέλος ανθεκτικότητας στη κλιματική κρίση αφορά ανεξαιρέτως όλα τα Φυσικά ή Νομικά Πρόσωπα που διαθέτουν Ακίνητα μέσω Βραχυχρόνιας Μίσθωσης καθώς και τη διαμονή που προσφέρεται από α) τα κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα, β) τα ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια ή διαμερίσματα, γ) τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις και δ) αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες.  Το τέλος ανθεκτικότητας υπολογίζεται ανά ημερήσια χρήση, ανά ακίνητο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (δωμάτιο ή διαμέρισμα), βαρύνει τον διαμένοντα επιβάλλεται πριν την αναχώρησή του από αυτό, και αποδίδεται από τις υπόχρεες επιχειρήσεις ή τους ιδιώτες με ειδική δήλωση συγκεντρωτικά για κάθε μήνα μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τον μήνα έκδοσης του ειδικού στοιχείου - απόδειξης είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (πχ για τα στοιχεία που εκδόθηκαν τον Ιανουάριο το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση αποδίδεται έως το τέλος του Φλεβάρη, για τα στοιχεία του Φλεβάρη έως το τέλος του Μάρτη κοκ).
Η μακροχρόνια μίσθωση δεν επιβαρύνεται με τέλος Ανθεκτικότητας. Επιβαρύνονται μόνο τα ακίνητα που διατίθενται μέσω Βραχυχρόνιας Μίσθωσης και ανεξαρτήτως διάρκειας η διαμονή που προσφέρεται από α) τα κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα, β) τα ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια ή διαμερίσματα, γ) τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις και δ) τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες

13. Πώς υπολογίζεται το τέλος Παρεπιδημούντων; Πότε υποβάλλεται;

Υπολογίζεται με ποσοστό 0,5% ή μέχρι 0,75% με απόφαση του οικείου δήμου επί του καθαρού μισθώματος, συμμετέχει στον υπολογισμό του ΦΠΑ (δηλαδή επιβαρύνεται με ΦΠΑ), και υποβάλλεται στην ίδια περίοδο με τη δήλωση ΦΠΑ, με ειδική σχετική δήλωση/εφαρμογή στο site της ΑΑΔΕ.

Το τέλος παρεπιδημούντων είναι 6.000*0,5% = 30 ευρώ, ενώ ο υπολογισμός του ΦΠΑ θα είναι ως εξής:
(Καθαρό μίσθωμα + Τέλος Παρεπιδημούντων)*13%, δηλαδή (6.000 + 30)*13%= 783,9 ευρώ 

14. Πότε υποβάλλεται η «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής»;

Οι Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής υποβάλλονται μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το «Ακίνητο».
Για παράδειγμα, Βραχυχρόνια Μίσθωση που έχει συναφθεί με ημερομηνία άφιξης 25.11.2024 και αναχώρησης 28.11.2024, η δήλωση πρέπει να υποβληθεί το αργότερο μέχρι την 20η.12.2024. Δεν υπάρχει υποχρέωση μηδενικής δήλωσης. Υποβάλλονται δηλώσεις μέχρι την 20ή κάθε μήνα, εφόσον τον προηγούμενο μήνα υπήρχε κάποια αναχώρηση ή ακύρωση.

15. Τι θα πρέπει να προσέξω κατά την υποβολή της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής εκτός ψηφιακής πλατφόρμας;
Προκειμένου να υποβληθεί η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής θα πρέπει κατά την συμπλήρωση του πεδίου με τίτλο «Ηλεκτρονική πλατφόρμα / E-platform» να επιλεγεί από την λίστα το πεδίο με τίτλο «Άλλη πλατφόρμα μη κατονομαζόμενη στη λίστα» όπου ανοίγει κενό πεδίο το οποίο συμπληρώνεται με τη φράση «Εκτός πλατφόρμας».