Τιμές διαμερισμάτων: Κατέρριψαν ρεκόρ του 2008 - Πώς θα κινηθεί η αγορά ακινήτων τα επόμενα χρόνια

Σπάνε τα κοντέρ οι τιμές των νέων διαμερισμάτων καθώς το τρίτο τρίμηνο του 2024 ξεπέρασαν το ιστορικό υψηλό που καταγράφηκε το ίδιο διάστημα του 2008, όπως αποκαλύπτουν τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, σύμφωνα με τα οποία ανά γεωγραφική περιοχή στη κορυφή βρέθηκε η Αθήνα όπου οι μέσες τιμές των διαμερισμάτων ανεξαρτήτως παλαιότητας ήταν υψηλότερες από το ρεκόρ του δεύτερου τριμήνου του 2008.

Την ίδια ώρα η κεντρική τράπεζα προβλέπει συνέχιση της αύξησης των τιμών τα επόμενα χρόνια αλλά με βραδύτερους ρυθμούς, «χτυπά καμπανάκι» για το χαμηλό επίπεδο επενδύσεων στις κατοικίες και το έλλειμμα κατασκευών και χαρακτηρίζει προσωρινά και με περιορισμένες δυνατότητες τις κυβερνητικές παρεμβάσεις για την αντιμετώπιση του κόστους στέγασης συστήνοντας τη σύνταξη εθνικού στρατηγικού σχεδιασμού.

Τα... SOS στην έκθεση για τη νομισματική πολιτική

Σε ειδικό κεφάλαιο της ενδιάμεσης έκθεσης για τη νομισματική πολιτική που αφορά τις εξελίξεις και τις προοπτικές της αγοράς ακινήτων, επισημαίνονται μεταξύ άλλων τα εξής:

- Στα νέα διαμερίσματα το επίπεδο του δείκτη το τρίτο τρίμηνο του 2024 ανήλθε σε 106,9 ξεπερνώντας το αντίστοιχο ιστορικό του 2008 κατά 3,8% ενώ κατά γεωγραφική περιοχή, το τρίτο τρίμηνο του 2024 ο δείκτης διαμερισμάτων στην περιοχή της Αθήνας ξεπέρασε το αντίστοιχο ιστορικώς υψηλό επίπεδο του δείκτη διαμερισμάτων (δεύτερο τρίμηνο του 2008) κατά 5,2%.

Για το σύνολο της χώρας ο δείκτης τιμών την ίδια περίοδο ανήλθε στο 100,9 και υπολείπεται κατά 1,3% του ιστορικώς υψηλού του τρίτου τριμήνου του 2008. Ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων συνεχίζουν να καταγράφονται έως και το τρίτο τρίμηνο του 2024 ωστόσο αισθητή επιβράδυνση σημειώνεται κατά τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα.

Το εννεάμηνο του 2024 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν αυξημένες κατά 9,3% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 14,3% το αντίστοιχο διάστημα του 2023 Κατά παλαιότητα, η αύξηση των τιμών για τα νέα διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας έως 5 ετών, ήταν εντονότερη (10,5%) έναντι των παλαιών διαμερισμάτων (8,4%). Κατά γεωγραφική περιοχή, αισθητά υψηλότεροι ρυθμοί αύξησης σε σχέση με το μέσο ετήσιο ρυθμό για το σύνολο της Ελλάδος καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη και στις λοιπές περιοχές της χώρας (12,5% και 10,5%), ενώ η Αθήνα και οι άλλες μεγάλες πόλεις κατέγραψαν χαμηλότερους μέσους ετήσιους ρυθμούς της τάξεως του 8,8% και του 7,7% αντίστοιχα.

Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024 οι τιμές γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 2,3% σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 4,8%. Στην Αθήνα οι αντίστοιχοι ρυθμοί αύξησης τόσο για τα γραφεία όσο και για τα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών ήταν υψηλότεροι και ανήλθαν σε 3,6% και 6,4%. Κατά την ίδια περίοδο οι αυξήσεις στα μισθώματα γραφείων και καταστημάτων όλων των κατηγοριών προδιαγραφών ανήλθαν σε 0,8% και 4,8% αντίστοιχα σε επίπεδο χώρας.

Επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό

- Η αγορά κατοικιών συνεχίζει τη θετική της πορεία στη διάρκεια του εννεάμηνου του 2024, η οποία ενισχύεται από τον τουρισμό και τη βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς και από το επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως από το εξωτερικό, για αγορά ακινήτων- συμπεριλαμβανομένου του προγράμματος Golden Visa. Επίσης η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικίες κατά τη διάρκεια του οκταμήνου του 2024 κατέγραψε θετικούς ετήσιους ρυθμούς τόσο ως προς τον αριθμό όσο και ως προς το δομήσιμο όγκο των νέων οικοδομικών αδειών κατοικιών σε επίπεδο χώρας (41,2% και 30,5% αντίστοιχα), αρκετά ενισχυμένους έναντι του οκταμήνου του 2023 (22,5% και 14,5% αντίστοιχα) ενώ οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών ενισχύονται περαιτέρω το ενδεκάμηνο του 2024, κατά 13,1% σε ετήσια βάση.

Ωστόσο οι επενδύσεις σε κατοικίες στο σύνολο της χώρας κατέγραψαν το εννεάμηνο του 2024, σε ετήσια βάση, μείωση κατά 4,6% και εξακολουθούν να βρίσκονται σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (2,3%). Επίσης η τραπεζική χρηματοδότηση βρίσκεται σε χαμηλά επίπεδα, παρά την αύξηση που καταγράφεται, σε ετήσια βάση, στο συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων κατά τη διάρκεια του δεκάμηνου του 2024 (21,8%) και το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών συνέχισε να αυξάνεται (3,8% σε ετήσια βάση).

Η κατασκευαστική δραστηριότητα δεν... αποσυμπιέζει τη ζήτηση

- Η χαμηλή προσφορά ποιοτικών χώρων σε όλο το εύρος της αγοράς έχει δώσει ώθηση στην κατασκευαστική δραστηριότητα, η οποία εντούτοις δεν έχει αναπτύξει ρυθμούς που θα επέτρεπαν την πλήρη αποσυμπίεση της ζήτησης, ειδικά στην περίπτωση της κατοικίας. Το οκτάμηνο του 2024 η συνολική κατασκευαστική δραστηριότητα για ακίνητα επαγγελματικής χρήσης κατέγραψε αύξηση ως προς τον αριθμό και μείωση σε όρους δομήσιμου όγκου (8,5% και -7,4%, αντίστοιχα). Ο αριθμός των νέων αδειών για γραφειακούς χώρους αυξήθηκε κατά 2,9%, με τον αντίστοιχο δομήσιμο όγκο να καταγράφει αύξηση 169,4%. Αύξηση σημειώθηκε και στον αριθμό νέων αδειών για καταστήματα (12,7%), με τον αντίστοιχο συνολικό όγκο να μειώνεται ωστόσο κατά 47,5% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2023. Τέλος, οι νέες άδειες για ξενοδοχεία υποχώρησαν κατά 15,0%, ενώ ο αντίστοιχος δομήσιμος όγκος εμφανίζεται αυξημένος κατά 29,5%.

- Στη διάρκεια του πρώτου εξαμήνου του 2024 τα κεφάλαια των Ανωνύμων Εταιριών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) και άλλων επενδυτικών χαρτοφυλακίων και εταιριών ανάπτυξης ακινήτων κατευθύνθηκαν στην πλειοψηφία τους στην αγορά ή και ανάπτυξη ακινήτων φιλοξενίας υψηλών προδιαγραφών. Σημαντικά κεφάλαια προσέλκυσαν επίσης οι επαγγελματικές αποθήκες και τα καταστήματα. Οι ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στο επιχειρηματικό κέντρο της πρωτεύουσας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,6% και 6,7%, στα ίδια περίπου επίπεδα όπως το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι ελάχιστες αποδόσεις καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών στις εμπορικότερες θέσεις του κέντρου της Αθήνας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,3% και 6,1%.

- Οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων για το επόμενο διάστημα παραμένουν θετικές, ωστόσο καταγράφεται πλέον αυξημένη επιφυλακτικότητα από τους παράγοντες της αγοράς, ειδικά για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων κυρίως επαγγελματικής χρήσης. Ωστόσο παρά τις αβεβαιότητες, η αγορά κατοικίας και ιδιαίτερα κατοικίας υψηλών προδιαγραφών, παραμένει θετική.

- Οι νομοθετικές πρωτοβουλίες προς την κατεύθυνση του περιορισμού της ζήτησης για επενδυτική κατοικία, μέσω του νέου πλαισίου για τη βραχυχρόνια μίσθωση και τη Golden Visa, αποτελούν προσωρινή και με περιορισμένες δυνατότητες λύση για την αντιμετώπιση του ζητήματος του κόστους στέγασης. Ουσιαστικές λύσεις θα πρέπει να αναζητηθούν με σκοπό την ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας επιθυμητών προδιαγραφών, αλλά και προσιτής αξίας. Οι πρόσφατες παρεμβάσεις που αφορούν τη βελτίωση επιμέρους διαδικασιών μεταβιβάσεων είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, ωστόσο σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα η επίλυση του προβλήματος είναι πολυδιάστατη και επιβάλλει εθνικό στρατηγικό σχεδιασμό.