Διαμερίσματα: Ο «εφιάλτης» των τετραγωνικών που ακυρώνει χιλιάδες συμβόλαια

Με δεμένα χέρια βρίσκονται χιλιάδες πωλητές ή αγοραστές ακινήτων, που ξεκινούν διαδικασίες μεταβιβάσεων διαμερισμάτων αλλά τα συμβόλαια δεν ολοκληρώνονται καθώς καταλήγουν σε... αδιέξοδο.

Η αιτία δεν είναι οι τυχόν διαφορές της τελευταίας στιγμής ανάμεσα στους συναλλασσόμενους αλλά η ασυμφωνία τετραγωνικών! Τι συμβαίνει στις περιπτώσεις αυτές, που σημειώνονται σε διαμερίσματα και ειδικά σε πολυκατοικίες παλαιάς κατασκευής; Η απάντηση είναι ότι εμφανίζονται... ασυμμετρίες ανάμεσα στα εμβαδά που καταγράφονται κατά τη διάρκεια επιμετρήσεων για την απόκτηση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου (ΗΤΚ) και της επιφάνειας που αναγράφεται στα συμβόλαια κτήσης αυτών των ακινήτων.

Το ζήτημα προέκυψε από τότε που έγινε υποχρεωτική (από την 1η Απριλίου 2022) η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου στις μεταβιβάσεις. Ακόμη και ελάχιστες διαφορές να προκύπτουν στα τετραγωνικά, οι συναλλαγή δεν ολοκληρώνεται με αποτέλεσμα χιλιάδες διαμερίσματα να μένουν «μπλοκαρισμένα» στα πλοκάμια της γραφειοκρατίας. Ακόμη και μικροδιαφορές να υπάρχουν, γίνεται αδύνατη η σύνταξη συμβολαίων, κάτι που σημαίνει ότι ακυρώνονται συναλλαγές ακόμη και λίγο πριν μπουν οι υπογραφές. Γεγονός που κάνει ιδιοκτήτες, δικηγόρους, συμβολαιογράφους και μεσίτες να βρίσκονται... στα κάγκελα.

«Παγιδευμένοι» ιδιοκτήτες

Ενδεικτικό του προβλήματος είναι πρόσφατες δηλώσεις του προέδρου του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών - Αττικής Λευτέρη Ποταμιάνου ο οποίος είπε - μιλώντας στα Νέα - πως δύο στα τρία συμβόλαια σήμερα έχουν πρόβλημα εξαιτίας της ασυμφωνίας των εμβαδών των ιδιοκτησιών σε σχέση με τους τίτλους τους. «Εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα σε όλη τη χώρα είναι εκτός συναλλαγής…», επισημαίνει από την πλευρά του ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς. Όπως λέει, «οι διαμαρτυρίες που λαμβάνουμε από όλη τη χώρα δεν έχουν προηγούμενο, και συνεχώς αυξάνονται όταν όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες, ενδιαφερόμενοι για μια πώληση ή ακόμη και γονική παροχή, αντιλαμβάνονται ότι είναι πλήρως παγιδευμένοι».

Mπροστά σε αυτό το αδιέξοδο, η ΠΟΜΙΔΑ αλλά και οι συμβολαιογράφοι, έκαναν κοινή παρέμβαση στη διαβούλευση του τελευταίου σχεδίου νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος, ζητώντας νομοθετική ρύθμιση με την οποία να παρέχεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να προβαίνουν σε μονομερή διόρθωση στοιχείων και συστάσεων οριζοντίου ιδιοκτησίας, ώστε να συμφωνούν με την ΗΤΚ. Ωστόσο, όπως λένε, μέχρι στιγμής, δεν έχει λυθεί το θέμα, καθώς δεν είναι καθόλου εύκολο εφόσον δεν είναι μόνο πολεοδομικό το ζήτημα αλλά και νομικό.

Η... επίκληση στον γείτονα

Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι αυτό που προκύπτει σε πολυκατοικίες, σύμφωνα με τον Οικονομικό Ταχυδρόμο. Ένας ιδιοκτήτης διαμερίσματος ανακαλύπτει από την επιμέτρηση του μηχανικού ότι το διαμέρισμά του έχει διαφορά εμβαδού με το διπλανό του διαμέρισμα. Τότε θα πρέπει να πείσει τον γείτονά του να συνυπογράψουν πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας, που θα μεταγράψουν νόμιμα, με την οποία θα αποκαταστήσουν τα πραγματικά εμβαδά των ιδιοκτησιών τους, για να μπορέσουν στη συνέχεια να κάνουν γονική παροχή στα παιδιά τους, ή πώλησή τους. Αν όμως ο γείτονας δεν συμφωνεί ή απλά δεν ενδιαφέρεται, ή ζητά ανταλλάγματα για να συνυπογράψει, η ιδιοκτησία είναι μπλοκαρισμένη χωρίς καμιά δυνατότητα μεταβίβασής της!

Τα πράγματα είναι ακόμη χειρότερα αν η διαφορά αφορά οροφοδιαμέρισμα. Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει η πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας να υπογραφεί από όλους τους συνιδιοκτήτες (1.000/1.000) του κτιρίου, πράγμα πλήρως αδύνατον στην πράξη, ιδιαίτερα στις παλαιές και πολυ-ιδιόκτητες πολυκατοικίες.

Επιπλέον, στην περίπτωση που το σπίτι είναι μονοκατοικία και υπάρχει λάθος στην εμβαδομέτρηση του οικοπέδου ή/και του κτίσματος, χρειάζεται να γίνει διόρθωση του μεταβιβαστικού συμβολαίου με συμμετοχή του πωλητή ή δωρητή του ακινήτου, πράγμα δυσκολότατο στην πράξη, αν μάλιστα αυτός βρίσκεται εν ζωή.