Αντικειμενικές αξίες ακινήτων: Φρένο στις ενστάσεις δήμων για «κούρεμα» τιμών

«Από κρησάρα» περνάει το υπουργείο Οικονομικών αιτήματα των δήμων για μειώσεις έως και 50% στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων με το επιχείρημα ότι σε πολλές περιπτώσεις είναι υψηλότερες από τις εμπορικές, με αρμόδιους παράγοντες να διαμηνύουν ότι οι όποιες διορθώσεις θα είναι περιορισμένες και σε καμία περίπτωση οι νέες τιμές δεν θα έχουν αναδρομική φορολογική ισχύ.

Η αρμόδια επιτροπή εξετάζει μία προς μία τις ενστάσεις που έχουν υποβληθεί από περίπου 145 δήμους όλης της χώρας αξιολογώντας κατά πόσο ανταποκρίνονται στα πραγματικά δεδομένα της κτηματαγοράς αλλά με βάση τις μέχρι στιγμής εκτιμήσεις δεν είναι επαρκώς τεκμηριωμένες και απορρίπτονται.

Σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας μόλις ολοκληρωθεί ο έλεγχος των ενστάσεων η σκυτάλη θα περάσει στους ιδιώτες εκτιμητές οι οποίοι θα προχωρήσουν στον επαναπροσδιορισμό των τιμών ζώνης στις περιοχές που θα διαπιστωθούν υπερβολικές αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες που εφαρμόζονται από την 1η Ιανουαρίου 2022.

Είναι χαρακτηριστική η δήλωση του υφυπουργού Εθνικής Οικονομίας Χάρη Θεοχάρη ότι «το επόμενο βήμα δεν είναι αλλάξουμε τις αντικειμενικές αξίες αλλά να δώσουμε εντολή στους εκτιμητές να επανεκτιμήσουν τις αξίες στις περιοχές τις οποίες πρέπει να επανεξετάσουμε».

Οι ανακοινώσεις για τις αλλαγές μέσα στο 2024

Το τοπίο με τις αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες των δήμων θα ξεκαθαρίσει μέσα στο 2024 αλλά δεν αναμένονται ανατροπές στο χάρτη των ακινήτων καθώς σχεδόν δυο χρόνια μετά την εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών των ακινήτων οι εμπορικές τιμές έχουν κάνει άλμα και η «ψαλίδα» με τις αντικειμενικές έχει ανοίξει ακόμα περισσότερο. Οι μεγαλύτερες διαφορές εντοπίζονται στις πιο ακριβές περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης αλλά και των υπολοίπων μεγάλων πόλεων και όπως επισημαίνουν παράγοντες της αγοράς τα χιλιάδες ακίνητα που αλλάζουν σήμερα χέρια γίνονται σε τιμές ακόμη και διπλάσιες των αντικειμενικών.

Για παράδειγμα διαμέρισμα 83 τ.μ. του 5ου ορόφου στο Κολωνάκι το οποίο κατασκευάστηκε το 1950 αγοράστηκε φέτος στην τιμή των 9.639 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο όταν η αντικειμενική αξία στη συγκεκριμένη περιοχή ανέρχεται σε 4.250 ευρώ. Άλλο διαμέρισμα 55,30 τετραγωνικά στο Κουκάκι του 1969 πουλήθηκε 7.685 ευρώ το τετραγωνικό όταν η τιμή ζώνης στην περιοχή ανέρχεται σε 3.450 ευρώ το τετραγωνικό.

Υπενθυμίζεται ότι περίπου 145 Δήμοι ζήτησαν με αιτιολογημένη γνώμη τη μείωση αντικειμενικών αξιών των ακινήτων που τέθηκαν σε ισχύ τον Ιανουάριο του 2022. Το "χορό" των αιτημάτων για «κούρεμα» των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων άνοιξε ο Δήμος Αθηναίων που ζήτησε τη μείωση των αυξήσεων στις τιμές ζώνης κατά 50% και ακολούθησαν δεκάδες δήμοι της Αττικής και της υπόλοιπης χώρας. Στην Αττική «κούρεμα» αντικειμενικών αξιών έχουν ζητήσει οι δήμοι Γλυφάδας, Καλλιθέας, Αμαρούσιου, Βριλησσίων, Ζωγράφου, Αγ. Δημητρίου, Παλλήνης, Μοσχάτου-Ταύρου. Στους Δήμους της περιφέρειας εντάσσονται: Καλαμάτα, Ρόδος, Κιλκίς, Πύλος, Σάμος, Κέρκυρα, Πάτρα, Πύργος, Ιθάκη, Κομοτηνή κ.λ.π.

Έρχεται επέκταση του συστήματος σε πάνω από 2.000 περιοχές της χώρας

Το επόμενο βήμα του οικονομικού επιτελείου είναι η επέκταση των αντικειμενικών τιμών σε 2.167 περιοχές που εξακολουθούν να βρίσκονται εκτός συστήματος. Πρόκειται για το υπολειπόμενο 1,5% της επικράτειας όπου έλειπαν τα απαιτούμενα πολεοδομικά στοιχεία, με αρμόδιους παράγοντες να σημειώνουν ότι η επέκταση των αντικειμενικών αξιών δεν είναι καθόλου εύκολη υπόθεση καθώς σε πολλές περιοχές είναι ιδιαίτερα δύσκολο να αποτυπωθεί η αξία των ακινήτων, καθώς όχι μόνο δεν γίνονται πράξεις για να υπάρξει μια πρώτη εκτίμηση, αλλά πρόκειται για περιοχές με πολύ μικρό αριθμό κατοίκων, ακόμα και για ερειπωμένα χωριά.

Στην Αττική οι περιοχές όπου θα επεκταθεί το σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνης είναι από τη Βάρκιζα έως τα Λεγραινά, Αγία Μαρίνα, Χάρακας, Δασκαλειό, περιοχές από το Πόρτο Ράφτη, περιοχές σε Σαλαμίνα, Κύθηρα, Αίγινα. Στην υπόλοιπη Ελλάδα αναμένεται να αποκτήσουν για πρώτη φορά αντικειμενικές αξίες περιοχές στην Αχαΐα (Διακοπτό, Αιγείρα, Πλάτανος, Σελιανίτικα, Ψαθόπυργος), στην Ηλεία (Κυλλήνη, Αρχαία Ολυμπία), στα Τρίκαλα (Περτούλι, Ελάτη, Πύλη, Καστράκι) στη Φλώρινα (Αμύνταιο, Αγιος Παντελεήμονας, Πρέσπες, Φιλώτας, Δροσοπηγή, Πισοδέρι, Κρυσταλλοπηγή, Μελίτη).

Ταυτόχρονα με την επέκταση του συστήματος θα προχωρήσει η επαναχάραξη των ζωνών. Την άσκηση τρέχει η ειδική ομάδα εργασίας σε συνεργασία με πανεπιστήμια και το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος και αναμένεται να υποβάλει προτάσεις στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, με τις πληροφορίες να αναφέρουν ότι εξετάζονται επεκτάσεις και συνενώσεις ζωνών, ενώ σε κάποιες περιοχές οι υφιστάμενες ζώνες θα σπάσουν στα δύο.

Η μεγάλη ανατροπή στη φορολογία των ακινήτων

Ωστόσο η μεγάλη ανατροπή στη φορολογία των ακινήτων έχει να κάνει με την καθιέρωση συστήματος αυτόματης προσαρμογής των τιμών της εφορίας στις διακυμάνσεις των εμπορικών που αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία προς το τέλος του 2024.

Πρόκειται για ένα νέο πληροφοριακό σύστημα το οποίο θα παρακολουθεί και θα καταγράφει τις τάσεις στην κτηματαγορά με τη συγκέντρωση στοιχείων για τις αξίες των ακινήτων (π.χ. συμβόλαια, μισθώματα, αξίες απαλλοτρίωσης) και δεδομένων για τα χαρακτηριστικά ακινήτων (π.χ. θέση, επιφάνεια, όροφος, χρήση γης, εγγύτητα σε σταθμούς μετρό, σχολεία, πυλώνες ηλεκτρικού ρεύματος κ.λπ.) και με βάση αυτά κάθε χρόνο η και σε μικρότερο διάστημα θα αναπροσαρμόζει αυτόματα τις αντικειμενικές αξίες στα επίπεδα των εμπορικών τιμών.

Αυτό σημαίνει ότι οι όποιες μεταβολές( αυξήσεις ή μειώσεις) καταγράφονται στις εμπορικές τιμές των ακινήτων θα περνούν αυτόματα στις αντικειμενικές αξίες επηρεάζοντας αντίστοιχα τους δεκάδες φόρους και τα τέλη που επιβαρύνουν τα ακίνητα.

Ταυτόχρονα σχεδιάζεται ένα Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων όπου ο χρήστης θα έχει τη δυνατότητα να βλέπει πολεοδομικά τετράγωνα, οδικό δίκτυο, διοικητική διαίρεση και σημεία ενδιαφέροντος πάνω σε γεωαναφερόμενο υπόβαθρο ορθοφωτοχαρτών του Εθνικού Κτηματολογίου, να πλοηγείται σε διαδραστικούς χάρτες και να πληροφορείται για την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου που τον ενδιαφέρει.