Μεταβιβάσεις ακινήτων: Για ποιους δεν ισχύει η απαγόρευση πληρωμής με μετρητά - Παραδείγματα

Οδηγίες για τις περιπτώσεις καταβολής του τιμήματος με μετρητά σε μεταβιβάσεις ακινήτων μετά την υποχρεωτική χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής από τις 11 Δεκεμβρίου του 2023 δίνει η ΑΑΔΕ με αφορμή ερωτήματα των φορολογούμενων για τον τρόπο καταβολής του τιμήματος κατά τη σύνταξη των συμβολαιογραφικών εγγράφων μεταβίβασης ακινήτων των προσυμφώνων και των εξοφλητικών πράξεων.

Την ίδια ώρα στο μάτι του ελεγκτικού μηχανισμού βρίσκονται χιλιάδες υποθέσεις μεταβιβάσεων ακινήτων που άλλαξαν χέρια με «ζεστό χρήμα» με επίκεντρο τα συμβόλαια που έχουν υπογραφεί μετά την εφαρμογή του νέου νόμου.

Σύμφωνα με την εγκύκλιο το τίμημα στις μεταβιβάσεις ακινήτων μπορεί να πληρωθεί με μετρητά ακόμα και μετά την εφαρμογή του νόμου για την απαγόρευση τους εφόσον πρόκειται για συμβόλαια που συντάσσονται σε εκτέλεση προσυμφώνων που είχαν συνταχθεί πριν από την ημερομηνία αυτή. Επίσης επιτρέπεται η σύνταξη πράξης εξόφλησης τιμήματος ή πράξης εξόφλησης τιμήματος με άρση διαλυτικής ή αναβλητικής αίρεσης, στην οποία γίνεται αναφορά σε καταβολή τιμήματος τοις μετρητοίς εφόσον αφορά τίμημα που καταβλήθηκε είτε βάσει προσύμφωνου είτε βάσει οριστικού συμβολαίου, τα οποία συντάχθηκαν πριν από τις 11 Δεκεμβρίου του 2023.

Χαρακτηριστικά παραδείγματα

Για την πληρέστερη κατανόηση του τρόπου καταβολής του τιμήματος η ΑΑΔΕ παραθέτει τα ακόλουθα χαρακτηριστικά παραδείγματα:

1. Στις 23 Οκτωβρίου του 2023 υπεγράφη συμβολαιογραφικό προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου και στις 6 Φεβρουαρίου του 2024 υπεγράφη, σε εκτέλεση του πιο πάνω προσυμφώνου, το οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας. Το συμφωνηθέν τίμημα εξοφλήθηκε από τον αγοραστή κατά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου πώλησης με μετρητά. Το συμβόλαιο είναι έγκυρο καθώς συνάφθηκε σε εκτέλεση προσυμφώνου το οποίο είχε συνταχθεί πριν από τις 11 Δεκεμβρίου του 2023.

2. Στις 4 Σεπτεμβρίου του 2023 υπεγράφη συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου με τον όρο της διαλυτικής αίρεσης στην περίπτωση αδυναμίας εξόφλησης του τιμήματος έως τις 26 Ιανουαρίου του 2024. Ειδικότερα την ημέρα υπογραφής του συμβολαίου (4 Σεπτεμβρίου του 2023) καταβλήθηκε σε μετρητά το 50% του τιμήματος, συμφωνήθηκε δε ότι στην περίπτωση μη καταβολής του υπολοίπου 50% του τιμήματος εντός της ταχθείσας ημερομηνίας στις 26 Ιανουαρίου του 2024, θα ανατρέπονταν τα αποτελέσματα της μεταβίβασης και θα επανέρχονταν η κυριότητα του ακινήτου αυτοδίκαια στον πωλητή. Το υπόλοιπο του τιμήματος καταβλήθηκε με την χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής στις 26 Ιανουαρίου του 2024. Ακολούθως, την 1η Φεβρουαρίου του 2024 καταρτίσθηκε η πράξη εξόφλησης του τιμήματος και άρσης της διαλυτικής αίρεσης. Η πράξη εξόφλησης είναι σύμφωνη με τις ως άνω διατάξεις, αφενός διότι η καταβολή των μετρητών έγινε σε χρόνο πριν την έναρξη ισχύος της συγκεκριμένης διάταξης, αφετέρου το υπόλοιπο 50% του τιμήματος εξοφλήθηκε με χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής.

3. Στις 2 Νοεμβρίου του 2023 προκαταβλήθηκε μετρητοίς το 50% του τιμήματος για την αγοραπωλησία ακινήτου και συνετάγη σχετικό ιδιωτικό συμφωνητικό προκαταβολής βεβαίας χρονολογίας. Στις 24 Ιανουαρίου του 2024 υπεγράφη το συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου και το υπόλοιπο 50% του τιμήματος εξοφλήθηκε από τον αγοραστή μέσω τραπεζικού εμβάσματος σε λογαριασμό ημεδαπού χρηματοπιστωτικού ιδρύματος του πωλητή στις 24 Ιανουαρίου του 2024. Η καταβολή του συνολικού τιμήματος πιστοποιείται με το συμβόλαιο αγοραπωλησίας, το οποίο είναι νόμιμο, δεδομένου ότι η καταβολή μέρους του τιμήματος με μετρητά έλαβε χώρα στις 2 Νοεμβρίου του 2023, ήτοι πριν από την έναρξη ισχύος της διάταξης.

4. Στις 20 Σεπτεμβρίου του 2023 υπεγράφη συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου με συμφωνηθέν τίμημα ποσό ύψους 40.000 ευρώ, με πίστωση μέρους του τιμήματος και με τον όρο της διαλυτικής αίρεσης ανατροπής της σύμβασης στην περίπτωση αδυναμίας εξόφλησης του τιμήματος. Ειδικότερα, με την υπογραφή του συμβολαίου καταβλήθηκε τοις μετρητοίς το ποσό των 20.000 ευρώ και ορίσθηκε η καταβολή του υπολοίπου σε δύο δόσεις με μετρητά, στις εξής ημερομηνίες: α) στις 20 Οκτωβρίου του 2023 καταβολή ποσού 10.000 ευρώ και β) στις 31 Οκτωβρίου του 2023 καταβολή ποσού 10.000 ευρώ. Στις 22 Φεβρουαρίου του 2024 συντάχθηκε η συμβολαιογραφική πράξη εξόφλησης, στην οποία αναφέρεται η καταβολή με μετρητά. Η πράξη αυτή είναι σύμφωνη με τις ως άνω διατάξεις καθώς αναφέρεται σε καταβολές του τιμήματος, οι οποίες έλαβαν χώρα πριν από την έναρξη ισχύος του νόμου.

Αυτοτελές πρόστιμο

Υπενθυμίζεται ότι με βάση το νόμο από τις 11 Δεκεμβρίου του 2023 καταργήθηκαν τα μετρητά και έγινε υποχρεωτική η χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής για την καταβολή του τιμήματος κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία, προσυμφώνων και εξοφλητικών πράξεων ακόμα και αν αφορά σε συμβολαιογραφικό έγγραφο που έχει συνταχθεί πριν από την 11-12-2023.

Συμβολαιογραφικό ή ιδιωτικό έγγραφο, στο οποίο καταγράφεται προκαταβολή ή μερική ή ολική εξόφληση του τιμήματος με μετρητά ή δεν καταγράφεται η εξόφληση του τιμήματος με τη χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής, είναι αυτοδικαίως άκυρο, απαγορεύεται να μεταγραφεί στα οικεία βιβλία και δεν παράγει κανένα έννομο αποτέλεσμα έναντι των συμβαλλομένων, του Δημοσίου και οποιουδήποτε τρίτου.

Στους παραβάτες επιβάλλεται αυτοτελές πρόστιμο ίσο με το 10% του τιμήματος που δεν προκύπτει ότι καταβλήθηκε με χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής το οποίο δεν μπορεί να υπολείπεται των 10.000 ευρώ και να υπερβαίνει τις 500.000 ευρώ για κάθε παράβαση.