Η λογική στις τιμές των ακινήτων ξεκινάει από την φορολογία
Κατά την άποψη σημαντικής μερίδας του κόσμου, είναι αναγκαία η λήψη περαιτέρω μέτρων προς τον σκοπό μείωσης των ενοικίων, τα οποία θα πρέπει να έχουν ως βασικό άξονα τον εξορθολογισμό της φορολογίας.
Το τελευταίο χρονικό διάστημα έχουν ενταθεί οι συζητήσεις για οικονομικό εξορθολογισμό στην αγορά ενοικίων. Στην ίδια κατεύθυνση έχουν κινηθεί και σχετικά πρόσφατες νομοθετικές παρεμβάσεις, με αντικείμενο, μεταξύ άλλων, την παροχή κινήτρων για την προσφορά κατοικιών για εκμίσθωση, οι οποίες, μέχρι και σήμερα, ήταν κενές ή προορίζονταν για εκμετάλλευση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης (π.χ., AirBnB).
Κατά την άποψη σημαντικής μερίδας του κόσμου, είναι αναγκαία η λήψη περαιτέρω μέτρων προς τον σκοπό μείωσης των ενοικίων, τα οποία θα πρέπει να έχουν ως βασικό άξονα τον εξορθολογισμό της φορολογίας εισοδήματος από ακίνητη περιουσία και την απόδοση φορολογικής δικαιοσύνης, η οποία δε θα πρέπει να εξαντλείται στην απλή αυξομείωση φορολογικών συντελεστών.
Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η φορολογική μεταχείριση του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία, οι βασικές αρχές του οποίου ρυθμίζονται στο άρθρο 39 του ν.4172/2013. Ως βασική αρχή, το ως άνω άρθρο αναγνωρίζει τη δυνατότητα του φυσικού προσώπου να εκπέσει από το εισόδημα που εισπράττει από ενοικίαση ακινήτων, δαπάνες οι οποίες σχετίζονται με τα ακίνητα που διατίθενται για εκμετάλλευση. Ωστόσο, ο ίδιος ο νομοθέτης καθιερώνει ένα τεκμαρτό ποσοστό δαπανών, ίσο με 5% επί του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία, το οποίο μπορεί να εκπέσει ένα φυσικό πρόσωπο, και το οποίο αντιστοιχεί σε δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου. Με απλά λόγια, ένα φυσικό πρόσωπο που έχει εισόδημα από ακίνητα ίσο με 100 ευρώ, εκπίπτει τεκμαρτά ένα ποσό ίσο με 5 ευρώ, ακόμη και αν στο υπό εξέταση φορολογικό έτος έχει προβεί σε δαπάνες σημαντικά μεγαλύτερες (π.χ., δαπάνες ανακαίνισης) που μπορεί να τεκμηριώσει (π.χ., μέσω τραπεζικών συναλλαγών ή φορολογικών αποδείξεων).
Η συγκεκριμένη διάταξη του άρθρου 39 του ν.4172/2013 τυγχάνει αμφισβήτησης, μεταξύ άλλων, υπό το πρίσμα παγίων αρχών του συνταγματικού δικαίου και γενικών διατάξεων του διοικητικού δικαίου. Στο πλαίσιο αυτό, θα μπορούσε να υποστηριχθεί, κατ’ αρχάς, ότι βάλλεται η συνταγματική αρχή της φορολόγησης σύμφωνα με τη φοροδοτική ικανότητα του φορολογουμένου (άρθρο 4, παράγραφος 5 του Συντάγματος), κατά την οποία έκαστος φορολογούμενος πρέπει να υπόκειται σε φορολογία ανάλογα με το πραγματικό του εισόδημα. Στην υπό εξέταση περίπτωση, λοιπόν, τίθεται ευλόγως το ερώτημα, πώς η εν λόγω θεμελιώδης συνταγματική αρχή τυγχάνει εφαρμογής, ενόσω ο φόρος εισοδήματος από ακίνητη περιουσία επιβάλλεται σε φορολογητέα βάση σημαντικά υψηλότερη από το τελικό ποσό εισοδήματος που εισπράττει ένα φυσικό πρόσωπο.
Επιπλέον, θα μπορούσε να υποστηριχθεί ότι βάλλονται περαιτέρω επιταγές του συνταγματικού δικαίου, με βασικότερες την αρχή της παροχής δικαστικής προστασίας και του δικαιώματος προηγούμενης ακρόασης του φορολογούμενου (άρθρο 20 του Συντάγματος), εάν ληφθεί υπόψιν ότι οι εν θέματι τεκμαρτές δαπάνες θεωρούνται, από νομική σκοπιά, ως «αμάχητο τεκμήριο». Αυτό σημαίνει ότι ο φορολογούμενος δεν έχει το δικαίωμα να αντικρούσει την τεκμαρτή δαπάνη του 5%, ακόμα κι αν αποδείξει, με κάθε πρόσφορο μέσο, ότι οι πραγματικές δαπάνες στις οποίες προέβη είναι υψηλότερες. Σε κάθε περίπτωση, μοιάζει παράλογο και σε κάθε περίπτωση δυσανάλογο, το να μη λαμβάνονται υπόψιν δαπάνες, τις οποίες η φορολογική διοίκηση είναι σε θέση να γνωρίζει εκ των προτέρων, με τα σημερινά τεχνολογικά μέσα και τις σύγχρονες δυνατότητες πρόσβασης σε πληροφοριακά δεδομένα.
Προσωρινές λύσεις καθιερώθηκαν από τον φορολογικό νομοθέτη, χωρίς, ωστόσο, να εμφανίζονται επαρκείς για οριστική επίλυση του ως άνω ζητήματος. Παράδειγμα αποτελούν τα κίνητρα για την αισθητική, λειτουργική και ποιοτική αναβάθμιση των κτιρίων του άρθρου 39Β του ν.4172/2013, που ίσχυσαν έως και το φορολογικό έτος 2024, και τα κίνητρα περί της εξόφλησης δαπανών για τη στέγαση μέσω ηλεκτρονικών μέσων πληρωμής του άρθρου 15, παρ.7 του ν.4172/2013. Πιο συγκεκριμένα, τα εν λόγω κίνητρα, πέρα από τα περιορισμένα χρονικά όρια ισχύος τους και τη μάλλον περιορισμένη οικονομική ωφέλεια που προσέφεραν/προσφέρουν, κρίνονται αρκετά τεχνικά, με αποτέλεσμα, αντί να παρακινούν, να απομακρύνουν τον ίδιο το φορολογούμενο από τη συμμόρφωσή του.
Οι φορολογούμενοι, σε κάθε περίπτωση, έχουν τη δυνατότητα να αμφισβητήσουν τη νομιμότητα της ως άνω πρόβλεψης του άρθρου 39 του ν.4172/2013 μέσω σειράς ενεργειών, οι οποίες θα οδηγήσουν το σκεπτικό τους ενώπιον των αρμόδιων διοικητικών δικαστηρίων. Μάλιστα, οι φορολογούμενοι δύνανται να ακολουθήσουν την ως άνω δικαστική οδό, επιλέγοντας την υποβολή φορολογικών δηλώσεων εισοδήματος με επιφύλαξη. Με τον τρόπο αυτό, θα συνεχίσουν να δηλώνουν το εισόδημά τους από ακίνητα υπό το ισχύον καθεστώς, προβάλλοντας ταυτόχρονα, το πρώτον, τα επιχειρήματά τους σχετικά με τη νομιμότητα του ισχύοντος καθεστώτος, ενώπιον της φορολογικής διοίκησης. Δυνατή είναι και η υποβολή τροποποιητικών φορολογικών δηλώσεων εισοδήματος αναδρομικά, έως και τα φορολογικά έτη τα οποία δεν έχουν υποπέσει σε παραγραφή, σύμφωνα με τους ισχύοντες κανόνες της ελληνικής φορολογικής νομοθεσίας.
Ωστόσο, ακόμα και υπό το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο, οι φορολογούμενοι έχουν τη δυνατότητα να επιλέξουν οχήματα εκμετάλλευσης της ακίνητης περιουσίας τους, που θα τους εξασφαλίσουν τη μέγιστη δυνατή φορολογική αποτελεσματικότητα. Μία τέτοια επιλογή πρέπει πάντοτε να αξιολογείται με βάση τις παραμέτρους της εκάστοτε περίπτωσης.
