Αλλάζουν όλα όσα ξέραμε για τις μεταβιβάσεις ακινήτων - «Κλειδί» το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ

«Στον αέρα» μένουν αγοραπωλησίες ακινήτων, κληρονομιές και αλλαγές σε δικαιώματα χωρίς την προσκόμιση του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ με το οποίο αποδεικνύεται ότι την τελευταία 5ετία ή 6ετία πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου δεν υπάρχουν οφειλές για τα συγκεκριμένα ακίνητα και ότι τα στοιχεία τους δεν έχουν απόκλιση από τα συμβόλαια και τα υπόλοιπα αποδεικτικά έγγραφα.

Αν υπάρχουν παραλείψεις, κενά ή λάθη στις δηλώσεις φόρου, για να συνταχθεί συμβόλαιο θα πρέπει να διορθωθούν ενώ σε περίπτωση μεταβολής των δικαιωμάτων ή της φορολογητέας αξίας του ακινήτου θα πρέπει να καταβληθούν ο επιπλέον φόρος μαζί με τους τόκους και τα πρόστιμα.

Το ισχύον νομοθετικό καθεστώς ορίζει ότι η προσκόμιση του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ είναι υποχρεωτική για τη σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου με το οποίο συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται, από οποιαδήποτε αιτία, δικαιώματα επί ακινήτου ή παρέχεται δικαίωμα προσημείωσης ή υποθήκης σε αυτό, από τον φορολογούμενο, ο οποίος είχε την υποχρέωση να δηλώσει δικαίωμα επί ακινήτου στη δήλωση ΕΝΦΙΑ του οικείου έτους.

Ειδικότερα οι φορολογούμενοι που προχωρούν σε μεταβιβάσεις ακινήτων θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:

- Το πιστοποιητικό προσκομίζεται από όλους που συμβάλλονται στο ίδιο συμβολαιογραφικό έγγραφο, μόνο ως προς το δικαίωμα επί του ακινήτου το οποίο είχαν υποχρέωση να συμπεριλάβουν στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ των αντίστοιχων ετών και το οποίο μεταβάλλεται, αλλοιώνεται ή μεταβιβάζεται με αυτό.

- Σε περίπτωση εκποιητικής δικαιοπραξίας για τη μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ' αυτού από επαχθή αιτία, με το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ βεβαιώνεται μόνο ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ. Στις υπόλοιπες δικαιοπραξίες με το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ βεβαιώνεται ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ καθώς και ότι ο φορολογούμενος έχει καταβάλει ή έχει νόμιμα απαλλαγεί από τις ληξιπρόθεσμες οφειλές του ΕΝΦΙΑ για το συγκεκριμένο ακίνητο, περιλαμβανομένων των ληξιπρόθεσμων δόσεων ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους κατά τον χρόνο έκδοσης του πιστοποιητικού και έχει καταβάλει τις ληξιπρόθεσμες δόσεις, έχει ρυθμίσει ή έχει νόμιμα απαλλαγεί από τον ΕΝΦΙΑ για τα υπόλοιπα ακίνητα.

- Τα μνημονευόμενα και επισυναπτόμενα στο συμβολαιογραφικό έγγραφο πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ εκδίδονται για τα 5 προηγούμενα από τη σύνταξη του συμβολαιογραφικού εγγράφου έτη, ανεξάρτητα από το χρόνο μεταγραφής του. Στην περίπτωση κατά την οποία το συμβολαιογραφικό έγγραφο συντάσσεται μετά την πρώτη κεντρική έκδοση της πράξης διοικητικού προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ εκδίδεται για 6 έτη, συμπεριλαμβανομένου και του έτους μεταβίβασης. Κατά τη μνημόνευση του πιστοποιητικού ΕΝ.Φ.Ι.Α. αναγράφονται υποχρεωτικά στο συμβολαιογραφικό έγγραφο ο αριθμός και η ημερομηνία έκδοσης του πιστοποιητικού, τα έτη και ο Α.Φ.Μ. του υπόχρεου που περιλαμβάνονται σε αυτό.

- Στην περίπτωση που ο φορολογούμενος είναι νομικό πρόσωπο, το οποίο δεν έχει υποχρέωση δήλωσης ΕΝΦΙΑ για το σύνολο της ακίνητης περιουσίας του, αντί του πιστοποιητικού για το έτος ή τα έτη αυτά, προσκομίζει υπεύθυνη δήλωση με την οποία δηλώνει τα στοιχεία του ακινήτου

Σε ποιες περιπτώσεις ισχύει το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ

- Το δικαίωμα επί ακινήτου περιγράφεται στο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ όπως αυτό αναγράφεται κατ' έτος στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ. Στις περιπτώσεις κατά τις οποίες, στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ υπάρχει απόκλιση ως προς την αναγραφή των περιγραφικών στοιχείων του δικαιώματος επί ακινήτου ή δεν έχει δηλωθεί μέρος ή όλο αυτού το πιστοποιητικό εκδίδεται μετά την υποβολή των απαιτούμενων δηλώσεων ΕΝΦΙΑ με την ορθή απεικόνιση του δικαιώματος και την καταβολή του συνόλου του αναλογούντος φόρου και τόκων, όπου αυτό απαιτείται. Αν υπάρχει απόκλιση ως προς την περιγραφή του δικαιώματος επί ακινήτου, γιατί μεταβλήθηκε η κατάστασή του ή γιατί ο φορολογούμενος ακολούθησε νομοθεσία, αποφάσεις ή εγκυκλίους που όριζαν άλλως, το πιστοποιητικό επισυνάπτεται, αφού ελεγχθεί η ορθότητά του από τον αρμόδιο για τη μνημόνευση, επισύναψη ή παραλαβή του. Δεν απαιτείται η υποβολή τροποποιητικής δήλωσης σε περιπτώσεις στις οποίες στο ηλεκτρονικό πιστοποιητικό ταυτίζεται ο νομός, ο δήμος ή η κοινότητα, το δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα και διαφοροποιείται η διεύθυνση του ακινήτου από την αναγραφόμενη στον τίτλο κτήσης, εφόσον είναι πρόδηλο στον αρμόδιο για τη μνημόνευση και επισύναψή του ότι πρόκειται περί του ιδίου ακινήτου.

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ ισχύει:

α) Μέχρι την ημερομηνία της πρώτης κεντρικής έκδοσης της πράξης διοικητικού προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, στις περιπτώσεις που εκδίδεται μετά την 1η Ιανουάριου του τρέχοντος έτους και μέχρι την πρώτη κεντρική έκδοση της πράξης διοικητικού προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ τρέχοντος έτους,

β) μέχρι την 31η Δεκεμβρίου του έτους έκδοσής του, στις περιπτώσεις που εκδίδεται μετά την πρώτη κεντρική έκδοση της πράξης διοικητικού προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους. Κατ' εξαίρεση, το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, που εκδίδεται για αποβιώσαντα και για νομικό πρόσωπο που έχει διακόψει τις εργασίες του σε επόμενο του θανάτου/ διακοπής εργασιών έτος ή στο έτος θανάτου/ διακοπής εργασιών μετά την πρώτη κεντρική έκδοση της πράξης διοικητικού προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ του έτους αυτού, ισχύει μέχρι τη μνημόνευση και επισύναψή του σε συμβολαιογραφικό έγγραφο, ανεξάρτητα από την ημερομηνία ισχύος που αναγράφεται επί του πιστοποιητικού.

- Ηλεκτρονικό πιστοποιητικό ή πιστοποιητικό που χορηγείται από την αρμόδια υπηρεσία της ΑΑΔΕ ηλεκτρονικά το οποίο έχει χρησιμοποιηθεί, ακυρώνεται ηλεκτρονικά από τον αρμόδιο για τη μνημόνευση και επισύναψη αυτού. Ο συμβολαιογράφος, πριν από τη σύνταξη του συμβολαιογραφικού εγγράφου, δύναται να αντιπαραβάλει το προσκομιζόμενο από τον φορολογούμενο πιστοποιητικό με το εκδοθέν αναρτημένο στο διαδίκτυο και υποχρεούται να δηλώσει άμεσα την οριστικοποίησή του στην οικεία μηχανογραφική εφαρμογή, μετά τη μνημόνευση και επισύναψη του πιστοποιητικού στο οικείο συμβολαιογραφικό έγγραφο, συμπληρώνοντας τον αριθμό και την ημερομηνία συμβολαίου, την αντικειμενική αξία του ακινήτου ή του επ' αυτού δικαιώματος ανά Α.Τ.ΑΚ., τη συνολική αντικειμενική αξία και το συνολικό τίμημα του συμβολαίου. Στις περιπτώσεις που το είδος του εμπράγματου δικαιώματος ή το ποσοστό συνιδιοκτησίας του ακινήτου διαφέρουν από τα αναγραφόμενα στο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ τότε στο πεδίο «Αντικειμενική Αξία του Α.Τ.ΑΚ.» αναγράφεται η αντικειμενική αξία που αναλογεί/αντιστοιχεί στο εμπράγματο δικαίωμα και στο ποσοστό συνιδιοκτησίας που μεταβιβάζεται. Εφόσον το πιστοποιητικό επισυνάπτεται σε οποιοδήποτε άλλο συμβολαιογραφικό έγγραφο εκτός από συμβολαιογραφικό έγγραφο μεταβίβασης με επαχθή αιτία, τα αντίστοιχα αριθμητικά πεδία συμπληρώνονται με τον αριθμό μηδέν. Στις περιπτώσεις κατά τις οποίες μεταβιβάζεται οικόπεδο εκτός αντικειμενικού συστήματος στο πεδίο της αντικειμενικής αξίας αναγράφεται η αξία του ΕΝΦΙΑ.

Στο μεταξύ με απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γ. Πιτσιλή, επεκτείνεται η δυνατότητα ψηφιακής έκδοσης πιστοποιητικών ΕΝΦΙΑ και στις περιπτώσεις αποβιωσάντων. Όπως αναφέρεται ειδικά στην περίπτωση σύνταξης συμβολαιογραφικής πράξης αποδοχής κληρονομιάς, το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ για τον αποβιώσαντα μπορεί να εκδίδεται και ψηφιακά μέσω εφαρμογής στην πλατφόρμα myPROPERTY της ΑΑΔΕ, από τον συμβολαιογράφο που συντάσσει τη συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομιάς, εφόσον έχει εξουσιοδοτηθεί ειδικά προς τούτο από τον κληρονόμο