Αντικειμενικές αξίες: «Παράθυρο» για μειώσεις - Πώς επηρεάζονται ΕΝΦΙΑ και επιδόματα

Ανοίγει ο δρόμος για διορθώσεις των αντικειμενικών αξιών σε δήμους όπου καταγράφηκαν μεγάλες αυξήσεις κατά την τελευταία αναπροσαρμογή των αξιών, με διάταξη που περιλαμβάνεται στο φορολογικό νομοσχέδιο – σκούπα του Υπουργείου Οικονομικών το οποίο τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση.

Ο τρόπος επανεξέτασης των αντικειμενικών αξιών

Σύμφωνα με το άρθρο 34 του νομοσχεδίου, παρέχεται η δυνατότητα στους δήμους να υποβάλουν ένσταση για τις τιμές ζώνης που ισχύουν στις περιοχές τους από την 1η έως και τις 31 Δεκεμβρίου.

Σημειώνεται ότι η συμμετοχή των Δήμων στη διαδικασία προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων προβλέπεται από τη νομοθεσία, σε επίπεδο συμβουλευτικό, ως προς το ύψος των αντικειμενικών τιμών, αλλά τώρα θα εφαρμοστεί στην πράξη.

Η Επιτροπή, που εισηγείται τη διαμόρφωση των ζωνών και των συντελεστών αυξομείωσης των τιμών εκκίνησης ύστερα από πρόσβαση στη βάση δεδομένων, εξετάζει τις γνώμες χωρίς προηγούμενη εισήγηση του Αυτοτελούς Τμήματος Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων, και εισηγείται στον Υπουργό Οικονομικών τις ζώνες για τον καθορισμό των τιμών εκκίνησης των οποίων πιθανολογείται ισχυρά η ανάγκη επανάληψης της διαδικασίας.

Σύμφωνα με τη σχετική διάταξη, ο Υπουργός Οικονομικών, βάσει της εισήγησης αυτής, θα αποφασίσει την επανάληψη της διαδικασίας, που σημαίνει ότι θα αναθεωρηθούν οι υφιστάμενες υψηλές αντικειμενικές τιμές.

Οι μειώσεις των αντικειμενικών αξιών οδηγούν σε ανάλογες μειώσεις του ΕΝΦΙΑ, των τεκμηρίων, ενώ διασώζονται και κοινωνικά επιδόματα, τα οποία χάθηκαν επειδή αυξήθηκαν υπέρμετρα οι φορολογητέες αξίες των ακινήτων των νοικοκυριών.

Αυτό που δεν διευκρινίζεται, για την ώρα, είναι το αν οι μειώσεις των αντικειμενικών αξιών θα ισχύσουν αναδρομικά από την 1η Ιανουαρίου 2022 ή από το 2023 και μέχρι τη νέα αναπροσαρμογή τους.

Σημειώνεται, ότι οι αντικειμενικές τιμές αυξήθηκαν, από την 1/1/2022 στις περισσότερες περιοχές της χώρας, έως και 250% ενώ σε ελάχιστες ζώνες μειώθηκαν ή παρέμειναν αμετάβλητες, κατόπιν εισηγήσεων των ιδιωτών εκτιμητών που είχε προσλάβει το υπουργείο Οικονομικών.

Τριπλή παρέμβαση για στήριξη της αγοράς ακινήτων

Επιπλέον, το Υπουργείο Οικονομικών, με 3 παρεμβάσεις που περιλαμβάνονται στο ίδιο νομοσχέδιο επιχειρεί να στηρίξει την αγορά ακινήτων αναστέλλοντας αφενός την επιβολή του ΦΠΑ 24% στην οικοδομή για δύο χρόνια έως τα τέλη του 2024, κι αφετέρου την επιβολή φόρου υπεραξίας 15% στις αγοραπωλησίες και παρατείνοντας κατά δύο επιπλέον έτη την παροχή εκπτώσεις φόρου κατά 40% για τις δαπάνες που καταβάλλουν οι πολίτες για την ανακαίνιση κτιρίων.

Ειδικότερα:

1. Αναστολή ΦΠΑ

Παρατείνεται η αναστολή ΦΠΑ 24% σε όλα τα ακίνητα μέχρι τις 31-12-24. Σημειώνεται ότι ο ΦΠΑ 24% επιβλήθηκε στις αγοραπωλησίες ακινήτων το 2006 και αφορούσε ακίνητα με άδεια οικοδομής από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά, με εξαίρεση την αγορά πρώτης κατοικίας.

Σύμφωνα με τη διάταξη «με αίτηση του υποκειμένου στον φόρο, κατασκευαστή οικοδομών προς πώληση, αναστέλλεται, υποχρεωτικά μέχρι τις 31.12.2024 η εφαρμογή του Φ.Π.Α. στα ακίνητα και επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων.

Η αναστολή αφορά το σύνολο των αδιάθετων παραπάνω ακινήτων του υποκειμένου. Μαζί με την αίτηση ο υποκείμενος υποβάλλει κατάσταση με τα αδιάθετα ακίνητα και το ποσό του φόρου που αντιστοιχεί στο κάθε ακίνητο προς διακανονισμό».

Επίσης η απαλλαγή ισχύει και στην περίπτωση της αντιπαροχής όταν ο κατασκευαστής που υπόκειται στον φόρο, έχει υπαχθεί σε καθεστώς αναστολής του ΦΠΑ καθώς η σχετική διάταξη ορίζει ότι «ειδικά για τις περιπτώσεις αντιπαροχής, η εργολαβία του υποκειμένου στο φόρο κατασκευαστή οικοδομών προς πώληση προς τον οικοπεδούχο, δεν υπάγεται στο φόρο όταν ο υποκείμενος κατασκευαστής έχει υπαχθεί σε καθεστώς αναστολής του φόρου».

2. Αναστέλλεται έως τις 31-12-2024 ο φόρος υπεραξίας στις αγοραπωλησίες ακινήτων.

Ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται στις περιπτώσεις που η τιμή πωλήσεως του ακινήτου είναι υψηλότερη από την τιμή κτήσεως και επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου. Η υπεραξία επί της οποίας υπολογίζεται ο φόρος προσδιορίζεται με βάση συντελεστές απομείωσης ανάλογους προς τα έτη διακράτησης του ακινήτου από τον φορολογούμενο.

Σύμφωνα με τη διάταξη που νομοθετήθηκε το 2013 δεν έχει εφαρμοστεί έως τώρα:

• Ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και στην τιμή πώλησης κάθε ακινήτου. Ο φόρος επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου, ενώ ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αξίας του ακινήτου.
• Εφόσον ο φορολογούμενος έχει διακρατήσει το ακίνητο που πουλάει για πέντε τουλάχιστον έτη από τη στιγμή της απόκτησής του, η υπεραξία είναι αφορολόγητη μέχρι του ποσού των 25.000 ευρώ.
• Όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους πριν από το 1995 απαλλάσσονται από τον φόρο υπεραξίας.

3. Παρατείνεται μέχρι τέλος Δεκεμβρίου 2024 η έκπτωση στο 40% των δαπανών με ανώτατο όριο (δαπάνης) τα 16.000 ευρώ για όσους προχωρούν σε εργασίες ανακαινίσεως.

Δηλαδή, οι φορολογούμενοι για εργασίες της τάξης των 16.000 ευρώ θα έχουν έκπτωση 40% δηλαδή 6.400 ευρώ, ποσό το οποίο θα κατανεμηθεί ισόποσα σε τέσσερα χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι το ¼ του 40% της δαπάνης, θα μειώνει το φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων που θα βεβαιώνεται στον φορολογούμενο ιδιοκτήτη κατά έτος.

Εξαιρείται από την  έκπτωση το κόστος των υλικών. Απαραίτητη προϋπόθεση για να κερδίσουν την μείωση του φόρου οι ιδιοκτήτες είναι να έχουν πληρώσει ηλεκτρονικά μέσω τραπεζικού συστήματος.