Golden Visa: Ανατροπές στα τετραγωνικά και την επένδυση - Μπλόκο για Airbnb

Ο νέος Κώδικας Φορολογικής Διαδικασίας φέρνει μια σειρά από αλλαγές ανάμεσα στις οποίες είναι και οι όροι της Golden Visa. Το σχέδιο νόμου για την αναμόρφωση του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, σύμφωνα με το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης, φέρνει ρυθμίσεις για τη μείωση της γραφειοκρατίας, τη διευκόλυνση των φορολογουμένων, την αξιοποίηση της σύγχρονης τεχνολογίας στην επικοινωνία με την ΑΑΔΕ και την ενίσχυση της διαφάνειας.

Επίσης, προ των πυλών είναι και οι αλλαγές στη Golden Visa που δίνουν από τη μια προτεραιότητα στις στεγαστικές ανάγκες των νοικοκυριών και από την άλλη επιτρέπουν να συνεχιστούν οι επενδύσεις με νέους πιο ισορροπημένους όρους, όπως τονίστηκε στην παρουσίαση που έγινε από τον Υπουργό Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Κωστή Χατζηδάκη,τον υφυπουργό Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, αρμόδιο για τη Φορολογική Πολιτική, Χάρη Θεοχάρη, τον γενικό γραμματέα Οικονομικής Πολιτικής και Στρατηγικής, Γιώργο Χριστόπουλο, την γενική γραμματέα Φορολογικής Πολιτικής, Μαίρη Ψύλλα και τον διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργο Πιτσιλή.

Αναλυτικά, οι βασικές διατάξεις του νομοσχεδίου περιλαμβάνουν τα εξής:

Προσυμπληρωμένες φορολογικές δηλώσεις

Η διαδικασία σύνταξης και υποβολής φορολογικών δηλώσεων πρακτικά καταργείται για τους φορολογούμενους που έχουν εισοδήματα αποκλειστικά από μισθούς και συντάξεις (υπολογίζονται σε 1 εκατομμύριο πολίτες). Η φορολογική δήλωση προσυμπληρώνεται αυτόματα από την ΑΑΔΕ και οριστικοποιείται επίσης αυτόματα αν ο φορολογούμενος δεν διατυπώσει αντιρρήσεις εντός της προθεσμίας υποβολής των φορολογικών δηλώσεων. Σήμερα εφαρμόζεται μόνο η προσυμπλήρωση των εισοδημάτων από μισθούς και συντάξεις, αλλά δεν ισχύει η αυτόματη οριστικοποίηση της δήλωσης.

Κατάργηση υποχρέωσης προσκόμισης βιβλίων

Οι φορολογούμενοι που τηρούν βιβλία με βάση το απλογραφικό λογιστικό σύστημα (κυρίως επιτηδευματίες και μικρές επιχειρήσεις) απαλλάσσονται από την υποχρέωση να προσκομίζουν τα λογιστικά τους αρχεία στη φορολογική διοίκηση, εφόσον όλα τα σχετικά στοιχεία (έσοδα – έξοδα) διαβιβάζονται στην πλατφόρμα myDATA. Το προηγούμενο καθεστώς προβλέπει πρόστιμο ύψους 2.500 ευρώ για τη μη προσκόμιση των βιβλίων. Περαιτέρω η προθεσμία για την παροχή των πληροφοριών, που ζητά η ΑΑΔΕ από τους φορολογούμενους, αυξάνεται από 5 σε 10 ημέρες.

Ψηφιοποίηση διαδικασιών - Κατάργηση αλληλογραφίας από και προς την ΑΑΔΕ

- Η επικοινωνία της φορολογικής διοίκησης με τους φορολογούμενους θα γίνεται αποκλειστικά με ψηφιακά μέσα. Καταργείται η έγχαρτη αλληλογραφία που εφαρμόζεται έως σήμερα σε μεγάλο βαθμό. Όλα τα έγγραφα θα κοινοποιούνται με την ανάρτησή τους στο λογαριασμό που διαθέτει κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο στο πληροφοριακό σύστημα της ΑΑΔΕ.

Ο φορολογούμενος θα λαμβάνει μια ειδοποίηση στο ηλεκτρονικό του ταχυδρομείο και θα εισέρχεται στο πληροφοριακό σύστημα με τους κωδικούς του για να λάβει γνώση του εγγράφου. Σημειώνεται πως η διαδικασία αυτή εφαρμόζεται ήδη για μια σειρά ειδοποιήσεων της ΑΑΔΕ προς τον φορολογούμενο (π.χ. όταν εξοφλείται μια δόση της φορολογίας εισοδήματος η ΑΑΔΕ στέλνει email στον φορολογούμενο με το οποίο τον ειδοποιεί να μπει στο πληροφοριακό σύστημα για να «κατεβάσει» την απόδειξη πληρωμής της δόσης). Η επικοινωνία με τις «κλασικές» μεθόδους (επιστολές, επιδόσεις κλπ.) θα γίνεται μόνο κατ’ εξαίρεση, σε πολύ ειδικές περιπτώσεις.

Το βασικό όφελος από την ψηφιοποίηση των διαδικασιών, πέρα από την επιτάχυνσή τους, είναι η ακριβής αποτύπωσή τους, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να αμφισβητηθούν δικαστικά ο χρόνος, η μορφή και το περιεχόμενο της επικοινωνίας,  αποφορτίζοντας παράλληλα και τα Δικαστήρια.

- Η τήρηση όλων των αρχείων της Φορολογικής Διοίκησης θα πρέπει να γίνεται και ψηφιακά ενώ ψηφιοποιείται παράλληλα το έγχαρτο αρχείο της ΑΑΔΕ που περιλαμβάνει τα έγγραφα που εκδίδει και λαμβάνει.

Γρηγορότερα η έκδοση φορολογικής ενημερότητας

Υιοθετείται η διαλειτουργικότητα μεταξύ των φορέων του Δημοσίου ώστε η ΑΑΔΕ να ενημερώνεται για την ύπαρξη ή μη ληξιπρόθεσμων οφειλών του πολίτη και αντίστοιχα να χορηγεί ή μη το πιστοποιητικό φορολογικής ενημερότητας. Πρακτικά, με τη ρύθμιση αυτή κυρίως οι ΟΤΑ αλλά και άλλοι φορείς του Δημοσίου θα επικοινωνούν με την ΑΑΔΕ μόνο ηλεκτρονικά (αντί των επιστολών που ανταλλάσσουν σήμερα), είτε για την απαγόρευση απόδοσης της ενημερότητας είτε για την άρση της απαγόρευσης αυτής. Έτσι, αντιμετωπίζονται περιπτώσεις π.χ. που ο φορολογούμενος έχει εξοφλήσει οφειλές προς το Δήμο αλλά δεν μπορεί να πάρει φορολογική ενημερότητα επειδή η ΑΑΔΕ δεν έχει ενημερωθεί για την εξόφληση.

Συγκεκριμένο χρονικό πλαίσιο για τους φορολογικούς ελέγχους

Τίθεται ανώτατο χρονικό όριο για την ολοκλήρωση του φορολογικού ελέγχου, κατ’ αρχήν ένα έτος από την κοινοποίηση της εντολής ελέγχου με δυνατότητα παράτασης για 6 μήνες αν εν τω μεταξύ έχει ξεκινήσει ο έλεγχος και άλλους 6 μήνες με την προϋπόθεση αν κατά το διάστημα αυτό είναι εφικτή η ολοκλήρωση του ελέγχου. Σήμερα δεν υπάρχει πρόβλεψη για την μέγιστη διάρκεια του ελέγχου, η οποία προσδιορίζεται από τους υπαλλήλους που τον διενεργούν. Αποσαφηνίζονται επίσης οι έννοιες του μερικού, πλήρους, επιτόπιου ή απομακρυσμένου ελέγχου.

Τέλος, θεσπίζεται η δυνατότητα του ενδιάμεσου προσδιορισμού φόρου, στις περιπτώσεις που συντρέχει συνδυασμός κριτηρίων από τα οποία προκύπτει άμεσος και επικείμενος κίνδυνος φοροδιαφυγής (π.χ. εποχικές νεοσυσταθείσες επιχειρήσεις, ή όταν υπάρχουν συγκεκριμένες ενδείξεις ότι ο φορολογούμενος σκοπεύει να εγκαταλείψει τη χώρα). Σήμερα, υπάρχει σε ισχύ σχετική διάταξη για προληπτικό προσδιορισμό του φόρου, η οποία όμως πρακτικά δεν εφαρμόζεται, καθώς αφορά μόνο περιπτώσεις όπου υπάρχει ένδειξη φυγής από τη χώρα.

Τώρα πλέον, η διάταξη γίνεται πιο συγκεκριμένη και αποτελεσματική ως προς την εφαρμογή της. Η δυνατότητα του ενδιάμεσου προσδιορισμού φόρου κρίθηκε απαραίτητη από την ΑΑΔΕ καθώς παρατηρείται συχνά το φαινόμενο εποχικές νεοσυσταθείσες επιχειρήσεις να λειτουργούν για λίγο χρονικό διάστημα και να κλείνουν από την μια μέρα στην άλλη χωρίς να αποδίδουν ούτε ένα ευρώ φόρο.

Παραγραφή

Η κοινοποίηση της πράξης προσδιορισμού φόρου πρέπει να γίνει μέσα στην πενταετία που προβλέπεται για την παραγραφή. Μέχρι τώρα αρκούσε μέσα στην πενταετία να έχει γίνει μόνο η έκδοση της πράξης ενώ στο εξής θα πρέπει να έχει γίνει και η κοινοποίησή της στον φορολογούμενο.

Golden Visa

Οι ρυθμίσεις αποσκοπούν στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών για μακροχρόνιες μισθώσεις και στην αντιμετώπιση των επιπτώσεων της Golden Visa στο κόστος στέγασης, με παράλληλη διατήρηση των κινήτρων για εισαγωγή επενδυτικών κεφαλαίων στη χώρα και ανάπτυξη της κτηματαγοράς.

Για τη χορήγηση άδειας διαμονής διάρκειας 5 ετών σε πολίτες τρίτων χωρών (Golden Visa), από τις 31 Μαρτίου 2024 θα ισχύουν οι εξής προϋποθέσεις:

- Στην Περιφέρεια Αττικής, τις Περιφερειακές Ενότητες Θεσσαλονίκης, Μυκόνου και Σαντορίνης και στα νησιά με πληθυσμό πάνω από 3.100 κατοίκους, η αξία της ακίνητης περιουσίας που πρέπει να κατέχει ο ενδιαφερόμενος αυξάνεται στις 800.000 ευρώ. Στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας η αξία της ακίνητης περιουσίας διαμορφώνεται στις 400.000 ευρώ. Σε κάθε περίπτωση η επένδυση πρέπει να γίνει σε ένα ακίνητο (όχι σε περισσότερα ακίνητα μικρότερης αξίας) επιφάνειας τουλάχιστον 120 τ.μ. Επιτρέπεται η αγορά ποσοστού εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, η ελάχιστη αξία του οποίου διαμορφώνεται αντίστοιχα στις 800.000 και 400.000 ευρώ.

- Για κτίρια που έχουν σήμερα διαφορετική χρήση και μετατρέπονται σε κατοικίες, το ελάχιστο ύψος επένδυσης διαμορφώνεται στις 250.000 ευρώ. Η μετατροπή της χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή του αιτήματος για τη χορήγηση της άδειας διαμονής.

- Στις 250.000 ευρώ καθορίζεται επίσης το όριο αν πρόκειται για επένδυση σε διατηρητέο κτίριο που είναι προς αποκατάσταση.

- Οι άδειες διαμονής μπορούν να ανανεώνονται για το ίδιο χρονικό διάστημα (πέντε χρόνια) εφόσον η ακίνητη περιουσία παραμένει στην ιδιοκτησία του επενδυτή. Αν πρόκειται για επένδυση σε διατηρητέο κτίριο, πρόσθετη προϋπόθεση για την ανανέωση της άδειας διαμονής είναι να έχει ολοκληρωθεί η αποκατάσταση του κτιρίου. Αν ο επενδυτής πουλήσει το ακίνητο τότε η άδεια διαμονής του ανακαλείται και ο αγοραστής αποκτά δικαίωμα να αποκτήσει άδεια διαμονής.

- Οι επενδυτές μπορούν να εκμισθώνουν τα κτίρια που αποκτούν, δεν επιτρέπεται όμως η διάθεσή τους μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb), ενώ στις περιπτώσεις μετατροπής σε κατοικία απαγορεύεται και η χρήση τους ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης. Σε περίπτωση παράβασης η άδεια διαμονής ανακαλείται και επιβάλλεται πρόστιμο ύψους 50.000 ευρώ.

- Εκτός από την αγορά ακινήτων οι πολίτες τρίτων χωρών αποκτούν άδεια διαμονής και με την σύναψη μακροχρόνιας σύμβασης σύνθετου τουριστικού καταλύματος ή σύμβαση χρονομεριστικής μίσθωσης τουριστικού καταλύματος, αντίστοιχης ανά περιοχή αξίας (800.000 ευρώ σε Αττική κλπ., 400.000 ευρώ στην υπόλοιπη χώρα κ.ο.κ.).

Μεταβατική περίοδος

Προκειμένου το νέο σύστημα να εφαρμοστεί ομαλά και να μην διαταραχθεί η λειτουργία της αγοράς, προβλέπεται μεταβατική περίοδος με τις εξής προϋποθέσεις:

Πολίτες τρίτων χωρών οι οποίοι θα εξοφλήσουν το τίμημα ή θα καταβάλουν προκαταβολή 10%, ή θα υπογράψουν προσύμφωνο ή ιδιωτικό συμφωνητικό αγοράς, αποδεικνύοντας τις σχετικές πιστώσεις μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου 2024 μπορούν να ολοκληρώσουν την επένδυσή τους μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024 με τις προϋποθέσεις που ίσχυαν έως τώρα . Στις περιπτώσεις αυτές, αν δεν ολοκληρωθεί η αγορά του ακινήτου, ο αγοραστής μπορεί να ολοκληρώσει την επένδυσή του σε άλλο ακίνητο πάντα με τις προϋποθέσεις που ίσχυαν έως τώρα αλλά πάντως όχι μετά τις 30 Απριλίου 2025.

Με άλλες διατάξεις που περιλαμβάνονται στην τροπολογία:

- Μονιμοποιείται η απαλλαγή από το τέλος επιτηδεύματος για τους αγρότες κανονικού καθεστώτος και τους αλιείς με σκάφη έως 12 μέτρα.

- Προβλέπεται η εξόφληση του φόρου εισοδήματος για τα εισοδήματα του 2023, που θα καταβληθεί φέτος, σε 8 μηνιαίες δόσεις.

- Απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ του 2024 οι ιδιοκτήτες ακινήτων στις περιοχές της Κρήτης που επλήγησαν από τους σεισμούς της 24ης Ιουλίου και της 27ης Σεπτεμβρίου 2021.

Χατζηδάκης: «Ισορροπημένη ρύθμιση για τη Golden Visa»

Ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Κωστής Χατζηδάκης, δήλωσε ότι το νομοσχέδιο για τον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας «υπηρετεί τους στόχους για διαφάνεια, μείωση της γραφειοκρατίας, καλύτερη εξυπηρέτηση του πολίτη και αξιοποίηση των ψηφιακών εργαλείων από την ΑΑΔΕ». «Επιπλέον, δημιουργούμε το πλαίσιο ώστε εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες να απαλλαγούν από την υποχρέωση υποβολής φορολογικής δήλωσης εφόσον τα εισοδήματά τους είναι εκ των προτέρων γνωστά στις φορολογικές αρχές», σημείωσε.

Ο υπουργός υπογράμμισε πως «προχωρούμε σε μια ισορροπημένη ρύθμιση για τη Golden Visa, που λαμβάνει υπόψη πρωτίστως τις στεγαστικές ανάγκες των νοικοκυριών, χωρίς να ξεχνούμε ωστόσο την ανάγκη προσέλκυσης επενδύσεων στη χώρα» και πρόσθεσε ότι «εισάγουμε κίνητρα για μετατροπή κτιρίων σε κατοικίες, λαμβάνουμε μέριμνα για τη διάσωση διατηρητέων κτιρίων που αποτελούν τμήμα της πολιτιστικής μας κληρονομιάς και θέτουμε ρητή απαγόρευση διάθεσης των ακινήτων της Golden Visa σε βραχυχρόνιες μισθώσεις».